上一篇文章《新移民在加拿大的最大福利？》我们提到了加拿大的最大福利就是利用银行大比例低息贷款投资大都市房产，而投资房产的核心竞争力是贷款能力和控制还贷风险的能力。下面举两个例子来说说，为什么在加拿大贷款买房是一个需要规划和技巧的商业活动，不能靠一时兴起地跟风? 又怎样才能建立和维持自己从银行低息贷款的能力呐？

虽然例子是加拿大的例子，每个城市要考虑的投资细节和多伦多不完全一样，但贷款和管理投资房的逻辑适用于大部分房地产市场比较稳定的西方资本主义国家

案例A，“走走”在中国有个小生意，自己发给自己的年收入61万人民币（大概12万加币）。2015年卖了国内的一套房子，2016年短登加拿大，然后2017年初正式搬到了加拿大。“走走”手里有卖房收益32万加元可以作为在加拿大买房的首付。（课外作业，这个卖房收益要在加拿大交税吗？如果没卖要申报海外资产吗？）

"走走"2016年还没搬到加拿大，理论上2017年不用报2016年在国内的收入。搬过来以后，"走走"在加拿大开了个公司，一时在加拿大没有什么纳税收入。2018年4月报税时，2017年全年收入报了在加拿大的1万加元收入，中国的生意没有给自己发工资就没有报收入。2018年加拿大年收入5万加元，2019年的时候加拿大预期年收入达到8万加元。

"走走"刚到加拿大的时候，从当房产经纪的亲戚那听说，加拿大有一个非常好的"福利"，对于每个新移民，银行不用看收入，就可以贷款65%给申请人买自住房。于是，

• "走走"匆忙让亲戚房产经纪帮忙买了一套91万加元的联排别墅，贷款65%，首付32万加元。

• 为了方便比较，我们把这套房当投资房计算，假设也有房租收入，每月房租扣除所有成本负现金流1800加元，收益负500加元

然后"走走"就过上了~q~幸福~q~的养房生活（每年投资房负现金流2.2万加元），焦虑地等着房子五年内升值30%或更多卖掉。然后，然后这五年期间就没有然后了。。。

"走走"还能筹到十几万加元可以当首付，有8万加元的预期年收入。后面也试着再去银行贷款买新的投资房，但银行却不给他大比例地贷款买房了。Game Over !

案例B，"投投"在中国是个单身IT工程师，年薪61万人民币（12万加币），手里有32万加元家人的资助可以作为在加拿大买房的首付。（课外作业，这个32万家人资助要在加拿大交税吗？作为买房首付，有可能帮助减少投资房的租金收入所得税吗？）

"投投"2017年到加拿大后找到了一份8万加元年薪的IT工作。因为事先咨询了有经验的移民策划顾问，规划了买房的先后次序：

• 首付7.2万加元，贷款28.8万加元，买了套价格36万加元的公寓。月租金扣除贷款和其它费用后，每月现金流收支平衡

• 由于"投投"年报税收入是8万加元，投资房每个月收支平衡，理论上他还可以从银行最高贷款五倍收入（40万）继续买第二，三套投资房。买第二，三套的时候，房价涨到40万了，每套房的首付都是8万，贷款各32万。每个月的现金流是负的，收益500元（还银行贷款的本金算收益，所以会出现负现金流，正收益的情况）

• 接着"投投"首付8.8万元，贷款35.2万加元买了第四套44万加元的投资房（实际操作时，没有提前规划的话，第三，四套的贷款会比前两套贷款难批很多）

 "走走"买一套投资房35%首付是32万加元，而"投投"理论上可以用同样的钱（32万加元）连续贷款买四套投资房，每套房20%首付（8万加元左右）。为了方便计算，我们按"投投"四套投资房都是40万，每套首付都是8万，每年每套房房租年收益6000加元来计算比较两个案例的收益情况。“投投”房子的年收益是负6000元。

加拿大多伦多过去20年独立屋和公寓的年均累计升值都是7%，所以我们用7%年升值作收益估算。

我们来分析一下：

我们看右图，同样32万首付，十年后"投投"四套房的卖房收益可以达到155万，比"走走"高了76%（以五年计算，高的百分比也是76%）。十年里，年均税前收益15.5万。由于贷款杠杆的帮助，相当于用32万的本金，实现了50%左右的年投资回报率。基本可以实现财务自由，不用担心移民到加拿大后的退休养老问题了。

再看左图，如果算上租金收益的差别的话，“投投”的总收益是179万，比“走走”的总收益高118%，年投资回报率也更高了。而且目前的假设是，“投投”的每套房的租金年收益是6000元，如果规划运营得好得话，每套房税前年收益是可能达到1.8万的（现金流1.2万）。四套房每年4.8万元的收入可以支撑一个人在加拿大的生活费了。

更重要的是，当"投投"后三年能攒或借到更多的首付的时候，还有机会继续买第5-10套投资房。这是一个可复制可持续的商业模式。

从这两个例子可以看到，由于"走走"没有好的策划顾问的指导对买房进行预先规划，来到一个陌生国度，看到一个"苹果"就扑了上去。从此想纠错都难了，丢掉了利用银行低息80%贷款两年内买3套投资房和五年买6~8套投资房的"大西瓜"福利。

当然如果您有足够的首付款，目标只是贷款65%买两套房就知足了，这也是不错的福利。我们规划的难点是怎样提前一年甚至两年布局，做出某些税务上的牺牲，推迟满足感，两年买三套投资房，并且不能让前两，三套投资房的贷款影响后面四，五，六套投资房大比例的低息贷款。

对于“投投”，他的真正挑战是，怎样在移民策划顾问进一步的帮助下，利用加拿大税务，贷款，房产选择上的综合知识和实战经验，一起做出更好的报税，贷款和房产管理规划，克服下面5条挑战，贷款买第3~8套房。

大部分有投资经验的或看过我们前面文章的朋友，都知道投资房产的关键无非是杠杆。我们下面要讲的是，充分了解西方国家银行批贷款的游戏规则后，怎样从操作层面增加低息贷款能力来获得杠杆，还有从哪几个方面来控制投资和杠杆的风险。

1. 怎样提升银行认可的税后年收入？

参见上一篇文章《新移民申报海外收入，发现需要补交税，会不会反而是好事？！》“小明”的例子，

• 按小明的规划，补交几千加元左右的税，"投投"就有可能把报税年收入从8万元提升到12万元，有更多的裕度对冲每套投资房的负现金流磨损。但是报税的时候要小心，不是所有交了中国税的海外收入 加拿大银行都可以认作贷款收入的。规划得不好的话，有被中国和加拿大双重征税的风险。

• 而且，如果您也像小明一样在移民顾问的帮助下提前两年开始规划布局，有可能提前一两年，在还没有长登加拿大前就开始买投资房

• 更重要的是，您怎能确定您能像"投投"运气那么好，来了加拿大马上能找到8万年薪的工作？小明的策略提供一个在加拿大暂时没收入却能买投资房的思路

有一些新新移民还没有在加拿大的生活经验，给我的反馈是上一篇文章里“小明”的例子讲得太专业太复杂了，不太有时间仔细看透，所以我又写了这篇文章，举了两个简单例子。希望给大家动力学习我上两篇关于加拿大税务的文章，关注公众号和我们一起实践贷款买多套投资房。

如果您还是觉得看文章很复杂，没有精力一步步学习，不知道报多少海外收入和税合适，怕错过现在多伦多公寓的行情，您也可以加微信号（toronto_service）或联系您在“和中移民“的移民策划顾问，直接让我们给您规划适合您的方案，手把手地带着您实践。

我们会根据您的情况提供半小时免费咨询，然后根据您的目标，提供一套打包服务，帮助您策划海外收入资产报税战略，推荐有经验的报税会计；安排合作银行的贷款专员预批贷款；帮助选择目标投资房和地段；并且安排房屋出租管理公司的服务。帮助您克服“税后收入”的挑战和文章后面提到的另4个挑战，最终实现：利用银行低息大比例贷款，两年内贷款买3套投资房，五年内贷款买4~6套投资房的目标，早日实现财务自由。

大家先休息一下，然后再继续看下面文章。或者你已经决定找我们服务，就不用再学习怎么克服后面另4个挑战了

2. 怎样平衡房产将来的升值和拥有房产时的现金流？

买加拿大房价便宜的滑铁卢，渥太华和蒙特利尔的房子的话，会有非常好的现金流，但房子升值没有热门城市多。而多伦多市中心的公寓已经很贵了，现金流不够好，要倒贴钱。找一个又能升值，现金流还不错的房子，是很不容易的。所以不要介意花钱花精力找一个好的房产经纪帮你策划投资房的选择，不要随便找个当房产经纪的亲戚朋友了事。

经纪本人自己要有贷款买5套房以上的经验。帮着别人买卖很多套房。自己没有大比例贷款买多套投资房的经纪，毕竟属于天天看猪跑，没吃过猪肉，不知道养猪的酸甜苦辣，关于银行对投资房贷款的要求，没有深刻的体会。

以下是选房的一些常见误区供大家参考：

• 听说这个房子旁边学校去年排名第一，买个学区房，将来一定升值快吧？（国内学区房升值可快了）

• 经纪向我推荐了个楼花，只要首付15%，四年后坐等升值，我买吧？（我四年里不用管理出租，多好啊）

• 这个别墅在大瀑布旅游小镇，比多伦多市中心公寓还便宜，租金回报也好，应该是个好买卖？（毕竟现金流好啊）

• 这个公寓在市中心多伦多大学边上，虽然贵了不少，大家都在抢，我买了将来卖给下家一定赚吧？（毕竟北京三环内，上海内环里面的越贵的房子涨的越快）

3. 出租管理

租金收益对拥有投资房的现金流，之后的再贷款有很关键的作用。但在西方国家特别是加拿大，由于对租客的过度保护，房东会有风险遇到不交房租的房赖。

参见上面的新闻，租客赖了2.5万的房租才被赶走。我身边朋友和邻居也碰到过房赖收不到租金。而且在安省遇到房赖后，你不能马上赶走租客，必须走4~6个月或更久的法律程序才能换租客。

所以学习当地租赁法规，挑选租客也都是很重要的。好的专业的出租代理服务可以减少风险，让"投投"专注在贷款买房上。关于怎样在自己不花很多精力的情况下，增加租金收益，减少碰到房赖的系统风险的话题，我们需要后面专门用一篇文章来讨论。

任何投资都有风险，关键是怎么用商业计划的备案来规避风险，或者规划好自己的商业模型保证有足够的预留收益对冲6个月的租金损失。这样就不会瞻前顾后，不敢前进了。我有的朋友就是怕碰到房赖，但不研究风险，直接就不考虑投资房了，这就不可取了。

4. 如上图，规划好了放鹅卵石，沙土和水的先后次序，才能最大化地装满容器，利用有限的首付资金最大化地撬动贷款杠杆：策划先买什么样的房后买什么样的房，先在哪个银行贷款后在哪个银行也很有学问。

不同投资房种类购买的前后次序对贷款也会有影响，加拿大五大银行贷款政策对收入的认定也都不一样，所以本人虽然目前只买了4套投资房一套自住房，考虑到要最优化地利用银行贷款为将来一共买八套投资房做准备，不小心五家银行都申请过贷款了。甚至为了纠正之前贷款的错误，保证自己后面还可以买三套以上投资房，除了报国内收入补税，我还一咬牙交了2万加元左右的罚金重新做了一套房的贷款。

有很多朋友都是看到哪个银行贷款容易，哪个利率低就在哪个银行贷款。但是要统筹规划买三套以上投资房的话，我们可能需要先在难贷款的银行申请前两套房的贷款，而不是在选银行的时候只是在乎零点几的利息差。

银行贷款你可以选固定利率或幅度利率，年限1年到5年或更久不等，这里面的学问也很多。我在2017年底买的第一套房，果断地选择了5年2.39%的固定利率而不是2.09%的浮动利率，现在因为利息涨到了3%以上，这套房每年都可以省30%的利息成本。既然和银行的贷款合同有年限，我们也就要考虑银行不再贷给你款和利息飙升（历史上房贷利率是有到过15%以上的）的风险，这个话题我们也需要后面用一篇文章来讨论。

而且，如果选择银行贷款和报税规划得好的话，即使“投投”买完前2，3套房后，没有攒到或借到更多的首付款，在不卖房的情况下，也有可能在第四，五年筹到更多的首付买第4，5，6套投资房。

5.执行力！在多伦多，五年内，贷款买房的最佳时机永远是过去，第二佳时机是现在。      

我之前在国内的收入也是可以轻松从银行贷到大比例的贷款买房的，但总是以事业重要，工作忙为借口没有动手，直到有一天北京认房又认贷，我只能贷款20%买房了，永远失去了再贷款买房的机会。加拿大却给了我们新移民第二次机会。在这里我也要感谢老移民Henry Wang的指导。

对于"走走"们，哪怕有了在加拿大贷款买投资房的知识了，一定还是会有很大比例的人因为不愿意多交一点税，想省一点专业人员的服务费，怕碰到坏租客，最后拖到加拿大房贷政策变得更紧，无法大比例贷款买房。或是嫌提前规划贷款买房太麻烦了，希望一到银行就能按自己当前情况贷到款，不能推迟满足感，直接大比例贷款65%了事。

要做到知行合一，确实不容易。我相信有不少朋友看到这篇文章，多多少少会对在加拿大多伦多投资买多套房动心。我希望这些朋友在2019年底的时候再回头看看，在这半年里，自己有没有采取什么行动，有没有想办法把自己实现财富自由之路上的困难一个个解决掉；或者哪怕确认了自己完全没有条件走这条路，不再羡慕前面买房的朋友，彻底不讨论买投资房。

今天先讲到这里，文章后面链接了几篇关于2016年后加拿大贷款收紧和出租风险的文章，供参考。有兴趣继续了解怎么规划在多伦多利用银行低息贷款投资多套公寓房的朋友，欢迎订阅微信公众号：走走投投多伦多，并欢迎转发和给我们留言。您的关注就是我们前进的动力！